Aunque para muchas familias, parezca imposible pensar en contraer un préstamo hipotecario en esta época de crisis económica,  la contratación de hipotecas están aumentando

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Diferentes lecturas de este dato apuntan a diversas causas que lo originan, aunque las razones que más convencen es la bajada del precio de la vivienda ( desde el 2007 ya acumula un desplome del 40,3 % , según la tasadora Tinsa) y la baja confianza todavía existente en el alquiler de la primera vivienda.

Debido a las malas prácticas bancarias utilizadas en las contrataciones de préstamos hipotecarios durante el “boom inmobiliario”, las entidades financieras han tenido que reinventar sus ofertas hipotecarias. Por otro lado, el aumento del número de entidades financieras que ofertan este producto, han obligado a realizar ofertas mucho “más atractivas” para el ciudadano. Aunque nosotros diríamos diferentes.

TORRESCOLLADOS ABOGADOS ha visto como muchos de sus clientes nos piden nuestro asesoramiento antes de la contratación de diferentes productos financieros. Siendo el préstamo hipotecario el más habitual. Por lo tanto, hemos realizado esta breve guía con nuestros consejos a la hora de la contratación de un préstamo hipotecario.

• El primer paso, y el más importante, es la comprensión de los términos del contrato hipotecario y prestar la atención a lo que realmente es importante. Para ello, se debe conseguir y leer toda la información posible sobre qué es y de qué consta un contrato hipotecario

• Calcula muy bien la cantidad de dinero que necesitarás. Actualmente, en raras ocasiones, las entidades financieras financian más del 80% del valor de tasación del inmueble. Por lo que, en muchas ocasiones, nos concentramos en pensar que solo debemos tener un 20% ahorrado, y no pensamos en el importe de los gastos que debemos correr durante la contratación. Debemos preguntar por ellos, y  tenerlos bien cuantificados. Tampoco debemos caer en el error, si pudiéramos, de pedir más dinero del que necesitamos.

• Una vez tengamos todo lo anterior claro, iniciaremos la búsqueda de las ofertas más atractivas para nuestras condiciones. Compara y elije.

• En las reuniones con las entidades elegidas, debemos recoger toda la información posible para luego poder analizarla detenidamente.  Muchas de las ofertas que seleccionamos no coincidirán con lo que leímos o comprendimos en sus “anuncios publicitarios”.

• Una vez entendidas todas las ofertas que nos han sido entregadas,  realizaremos un segundo filtro para descartar las más desfavorables. Compara y elije de nuevo.

• En las siguientes reuniones debemos  “negociar” con el director del banco. Tenga bien claro que el director no es su amigo, es el portavoz de la empresa que le presta servicios financieros, y usted es únicamente su cliente o futuro cliente. No consulte solamente a su banco de confianza.

La negociación es la fase más difícil y la que va a marcar el que firmemos un préstamo hipotecario ventajoso o contraproducente para nuestra economía familiar. Como hemos repetido con anterioridad, el conocimiento de la existencia de todos los “actores” que participan en esta “obra” y  el “papel” que desempeñan todos ellos es fundamental para poder defender correctamente nuestra posición ante el banco. Por ello daremos algunos puntos a tener en cuenta durante la negociación.

• No debemos guiarnos únicamente por el tipo de interés más bajo. Busca una cuota baja, pero con flexibilidad de pago.

• No acepte otro tipo de interés variable que no sea el Euribor.

• Estando el Euribor en valores bajos, nuestro objetivo es negociar un diferencial bajo. El Euribor irremediablemente subirá y sumado a nuestro diferencial nos puede dar un interés final altísimo. Un diferencial no bonificable o con un tope bonificado superior al 1 %  nos dará muchos dolores de cabeza en el futuro.

• Un diferencial bajo siempre conlleva contrataciones o compromisos extras al préstamo hipotecario. Por ello, debemos entenderlos perfectamente y saber a que nos comprometemos. Estos productos vinculados asociados a la hipoteca, normalmente domiciliación de nomina, de recibos, saldos medios mensuales, seguros, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc…pueden que nos encarezcan la cuota de nuestro préstamo tanto por su contratación o no contratación. Suma y resta, nunca falla.

• Aunque creamos que la cláusula suelo ya no existe en los nuevos préstamos hipotecarios, no es cierto. Todavía existen entidades financieras que no les tiembla el pulso en incluirlas en sus contratos hipotecarios.

• Evitar todo tipo de seguros de cobertura del tipo de interés. Otra mala práctica bancaria que se está de nuevo incluyendo en los préstamos hipotecarios, y que se presenta como una ventaja para el hipotecado. El banco está para ganar dinero, no para dejar de ganarlo.

• Negociar a la baja toda comisión por subrogación, novación, amortización anticipada parcial o total. De esta forma podremos valorar en un futuro cambiar las condiciones del préstamos, el acortar la vida del préstamo o cambiarlo a otro banco.

• Intentar que las comisiones de apertura y estudio sean las menos posibles o lo más bajas posibles.

• Pactar unas condiciones de pago flexibles para hacer frente a las cuotas mensuales en caso de una mala situación económica.  El futuro puede no ser tan bueno, y  puede  que un periodo de cadencia bien negociado sea nuestro salvavidas.

• Algunas hipotecas no permiten que la vivienda se alquile sin consentimiento de la entidad. Cuidado con esto, puede que mañana sea una solución ante una mala situación económica, un cambio de su residencia por motivos laborales, etc…

• Considerar o proponer la dación en pago. Ya hay varias entidades que la ofrecen.

• Una vez haya conseguido las mejores condiciones posibles, exija que le realicen un simulacro de su hipoteca con diferentes escenarios esperados.

Finalmente, cuando tenga decidido el banco con el que va a contratar la hipoteca, exija su oferta vinculante donde se debería recoger todas las condiciones pactadas, y que no siempre es así. También debe pedir una copia de la minuta de la escritura.

Sabemos que no todas las personas tienen el tiempo, los conocimientos o la seguridad de entender todo los puntos anteriormente descritos. Si es así, TORRESCOLLADOS ABOGADOS pone a disposición sus servicios para poder asegurarle, que uno de los contratos más importantes de su vida, sea el más conveniente para usted. “Puede que la contratación de este servicio sea el mejor dinero invertido de su vida”.